Сниженная ставка НДС при покупке первичного жилья на Кипре

Приобретение жилья на Кипре всегда было привлекательной возможностью как для местных жителей, так и для иностранных инвесторов. Одним из ключевых факторов, способствующих такому интересу, является льготное налогообложение при покупке первичного жилья. В частности, речь идет о сниженной ставке налога на добавленную стоимость (НДС), которая применяется к приобретению недвижимости на острове.

Основные положения о сниженной ставке НДС

На сегодняшний день, стандартная ставка НДС на Кипре составляет 19%. Однако, в целях стимулирования рынка недвижимости и поддержки граждан в приобретении жилья, государство внедрило механизм снижения этой ставки до 5% при покупке первичной недвижимости. Это условие распространяется на резидентов Кипра, которые покупают недвижимость для собственного проживания.

Условия применения сниженной ставки НДС

Для того чтобы воспользоваться сниженной ставкой налога на добавленную стоимость (НДС) при покупке первичного жилья на Кипре, необходимо соответствовать ряду условий, установленных законодательством. Эти условия обеспечивают целевое использование льготы и направлены на поддержку граждан в приобретении основного жилья. Рассмотрим основные требования и ограничения подробнее.

1. Первичное жилье

Сниженная ставка НДС в размере 5% применяется исключительно к первичной недвижимости. Это значит, что недвижимость должна быть новой и не должна использоваться или продаваться ранее. Жилье, которое уже было зарегистрировано на другого владельца, не подпадает под действие льготы.

Что включает понятие первичного жилья:

• Новые постройки: Это могут быть как дома, так и квартиры, которые были построены и завершены после получения соответствующего разрешения на строительство.
• Жилье от застройщика: Льгота распространяется на объекты, продаваемые непосредственно застройщиком или его представителем.
• Недвижимость, ранее не использовавшаяся: Объект не должен был использоваться в качестве жилого помещения, офисного пространства или для иных целей до момента покупки новым владельцем.

2. Площадь недвижимости

Еще одним важным условием для получения льготной ставки НДС является площадь приобретаемой недвижимости. Законодательство Кипра устанавливает определенные ограничения по метражу, чтобы обеспечить целевое использование льготы.

Основные параметры:

• Льготная площадь: Ставка НДС в размере 5% применяется к первым 130 квадратным метрам жилья при условии, что его стоимость не превышает €350,000 Евро* (имеются нюансы). Это ограничение касается общей площади недвижимости, включая жилую площадь, террасы, балконы и другие элементы конструкции.
• Пропорциональное налогообложение: Если площадь недвижимости превышает 130 квадратных метров, то на избыточную площадь (до 190 кв.м) будет применяться стандартная ставка НДС в размере 19%. Это означает, что расчет налога производится пропорционально: 5% на первые 130 кв.м, и 19% на оставшуюся площадь. Площадь недвижимости не должна превышать 190 кв. м. и ее стоимость не должа превышать €475,000 Евро.

Пример расчета: Если общая площадь вашего жилья составляет 185 кв.м, то налог будет рассчитан следующим образом:

• 5% НДС на первые 130 кв.м.
• 19% НДС на оставшиеся 55 кв.м.

3. Целевое использование недвижимости

Для получения льготы важно, чтобы приобретенная недвижимость использовалась в качестве основного места жительства покупателя. Это ключевой критерий, который исключает возможность использования сниженной ставки НДС для покупки жилья с целью дальнейшей аренды или продажи.

Что подразумевается под основным местом жительства:

• Постоянное проживание: Покупатель должен использовать данную недвижимость для постоянного проживания. Это может быть единственная квартира или дом, где покупатель живет постоянно, а не временно или периодически.
• Исключение коммерческого использования: Недвижимость не должна использоваться для сдачи в аренду, проведения коммерческой деятельности или в качестве инвестиционного объекта. Несоответствие этому условию может привести к аннулированию льготы и требованию возврата разницы в НДС.

4. Ограничения по гражданству и резидентству

Льготная ставка НДС на первичное жилье распространяется на определенные категории граждан и резидентов Кипра. Эти ограничения направлены на то, чтобы льгота применялась преимущественно к тем, кто действительно намерен проживать на острове.

Кто имеет право на льготу:

• Граждане Кипра: Местные жители, являющиеся гражданами Республики Кипр, имеют право на получение сниженной ставки НДС при покупке первичного жилья.
• Граждане стран ЕС: Граждане стран Европейского Союза также могут воспользоваться льготой при покупке жилья на Кипре, если они намерены проживать в данной недвижимости постоянно.
• Граждане третьих стран: Граждане стран, не входящих в ЕС, также могут претендовать на льготу, но при этом им необходимо доказать свой статус резидента Кипра. Это может быть подтверждено видом на жительство, разрешением на работу или другими документами, подтверждающими законное проживание на территории республики.

5. Сроки и ограничения на перепродажу недвижимости

Одним из условий получения сниженной ставки НДС является обязательство покупателя не продавать недвижимость в течение определенного срока (10 лет). Это условие введено с целью предотвращения спекулятивных сделок и поддержания устойчивости рынка недвижимости.

Основные ограничения:

• Минимальный срок владения: Обычно покупатель обязан владеть недвижимостью не менее 10 лет. Если жилье продается до истечения этого срока, государство может потребовать возврата части или всей суммы льготы, предоставленной при покупке.
• Исключительные случаи: В некоторых случаях, таких как переезд по причине работы или семейных обстоятельств, государство может сделать исключение и не требовать возврата льготы при досрочной продаже.

Процедура получения льготы

Для того чтобы воспользоваться сниженной ставкой НДС при покупке первичного жилья на Кипре, необходимо пройти несколько обязательных этапов и выполнить определенные условия. Эта процедура достаточно формализована и требует внимания к деталям, чтобы избежать ошибок, которые могут привести к отказу в предоставлении льготы.

1. Подготовка документов

Первым шагом на пути к получению льготы является сбор необходимых документов. Важно понимать, что комплект документов должен быть полным и содержать все необходимые подтверждения, поскольку неполный пакет может затянуть процесс рассмотрения заявления.

Основные документы включают:

• Договор купли-продажи недвижимости: Этот документ подтверждает факт покупки жилья. Он должен быть зарегистрирован в Департаменте земельного кадастра Кипра.
• Подтверждение о первичности недвижимости: Это может быть справка от застройщика или другой документ, подтверждающий, что недвижимость ранее не использовалась и является новой.
• Документы, подтверждающие резидентство: Для граждан Кипра это может быть паспорт или удостоверение личности, для граждан других стран — вид на жительство, разрешение на работу или другие документы, подтверждающие законное проживание на территории Кипра.
• Подтверждение использования недвижимости как основного места жительства: Это могут быть декларации или иные формы, подтверждающие намерение использовать жилье в качестве постоянного места проживания.

2. Подача заявления

После сбора всех необходимых документов, следующим шагом является подача заявления на применение сниженной ставки НДС. Это заявление подается в Налоговое управление Кипра онлайн. Важно отметить, что заявление должно быть подано до завершения сделки купли-продажи, так как льгота не может быть применена задним числом.

Заявление должно содержать:

• Личные данные заявителя и его супруги (ФИО, номер удостоверения личности или паспорта, адрес проживания).
• Подробную информацию о приобретаемой недвижимости (адрес, площадь, стоимость).
• Заявление о намерении использовать данную недвижимость как основное место жительства.
• Подтверждение от застройщика о первичности жилья.

Заявление может быть подано на сайте через портал НДС органоыв.

3. Рассмотрение заявления и получение решения

После подачи заявления начинается процесс его рассмотрения. Налоговое управление Кипра проводит проверку представленных документов на соответствие установленным требованиям. Обычно процесс рассмотрения занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от загруженности органов и полноты предоставленных документов.

В случае положительного решения, заявителю выдается документ, подтверждающий право на использование сниженной ставки НДС. Этот документ должен быть передан застройщику или продавцу недвижимости для корректного оформления сделки.

4. Применение льготной ставки при завершении сделки

На этапе завершения сделки купли-продажи застройщик или продавец недвижимости применяет сниженный НДС в размере 5% на основании полученного от покупателя подтверждающего документа. Это означает, что общая сумма сделки уменьшается на разницу между стандартной ставкой НДС (19%) и льготной ставкой (5%).

5. Отчетность и последующие проверки

Важно понимать, что налоговые органы Кипра оставляют за собой право проводить последующие проверки использования недвижимости. В случае выявления несоответствия заявленных условий фактическому использованию недвижимости, например, если она не используется как основное место жительства, налоговые органы могут потребовать возмещения разницы между стандартной и сниженной ставками НДС.

Таким образом, соблюдение всех требований и правильное использование льготы требует внимательного подхода и возможной консультации с юристом, чтобы избежать неприятных последствий в будущем.

Статистика и экономические эффекты

По данным Министерства финансов Кипра, внедрение сниженной ставки НДС на первичное жилье существенно оживило рынок недвижимости. В период с 2017 по 2023 годы было зафиксировано увеличение спроса на новое жилье на 12%, что напрямую связано с предоставлением налоговых льгот.

Анализ показывает, что большая часть покупателей, воспользовавшихся сниженной ставкой НДС, являются гражданами стран ЕС, что подчеркивает привлекательность Кипра для европейских инвесторов. Около 60% всех сделок с использованием сниженной ставки НДС в 2022 году были совершены гражданами ЕС, а 25% – гражданами третьих стран, включая Россию и Китай.

Более того, согласно отчетам Центрального банка Кипра, общий объем сделок с недвижимостью увеличился на 8% в 2023 году по сравнению с предыдущим годом, что частично объясняется активным использованием льготных ставок НДС.

Заключение и перспективы

Сниженная ставка НДС на первичное жилье на Кипре является важным инструментом для поддержания стабильности на рынке недвижимости и создания благоприятных условий для граждан и инвесторов. В условиях роста стоимости жилья и изменения экономических условий, такие налоговые льготы играют ключевую роль в доступности жилья и стимулировании экономического роста.

Однако следует учитывать, что экономическая ситуация на Кипре и в мире может в будущем внести коррективы в действующие налоговые льготы. Государственные органы могут пересмотреть условия применения сниженной ставки НДС, что потребует от покупателей более тщательного планирования и своевременного использования существующих льгот.

Покупка первичного жилья на Кипре с использованием сниженной ставки НДС может значительно уменьшить ваши расходы и сделать приобретение недвижимости более доступным. Однако процесс получения льготы требует внимательного соблюдения всех условий и правил, установленных законодательством. Специалисты компании Almanova Law  обладают глубокими знаниями кипрского налогового законодательства и богатым опытом сопровождения сделок с недвижимостью. Мы поможем вам на каждом этапе – от подготовки необходимых документов до получения льготы и завершения сделки. Обратившись к нам, вы можете быть уверены, что все юридические аспекты будут учтены, а ваши интересы – надежно защищены.