Титул на недвижимость на Кипре, также именуемый Титул Собственника, Кочани, Титульный Лист или просто Title Deeds – это документ, подтверждающий право собственности на конкретный объект недвижимости. Его наличие обеспечивает юридическую защиту владельца и позволяет свободно распоряжаться объектом, включая его продажу, передачу по наследству, сдачу в аренду или передачу в залог. Этот документ является основным подтверждением права собственности и устанавливается на основании законодательства Кипра о Недвижимости.

Титул на недвижимость также называют титульным документом или сертификатом собственности. Выдачей титулов занимается Департамент земель и кадастра Кипра (Department of Lands and Surveys), который является государственным органом, регулирующим право собственности на недвижимость в стране.

Что такое титул на недвижимость?

Титул на недвижимость на Кипре представляет собой государственный документ, в котором указаны:

• Имя владельца / цев недвижимости а также доли владения.
• Адрес и описание объекта (земельный участок, дом, квартира и т. д.).
• Дата выдачи.
• Юридическое обременение (если есть).
• Площадь объекта и его местоположение, привязанное к кадастровой карте.

Наличие титула означает, что владельцу предоставлено полное право собственности на данный объект. Этот документ является необходимым для подтверждения законности владения недвижимостью на Кипре и считается юридически важным при любой сделке с недвижимостью. Смотрите ниже примечания ситуаций, в которых недвижимость преобретается без Титула*.

Зачем нужен титул? Титул является обязательным документом при любых юридических операциях с недвижимостью:

• Покупка или продажа недвижимости. Наличие титула позволяет провести полноправную сделку, тк гарантирует отсутствие каких-либо нарушений связанных со строительством.
• Передача по наследству. Если владелец недвижимости имеет титул, процесс передачи имущества по наследству становится проще.
• Ипотека и кредитование. Банки требуют наличия титула для предоставления ипотеки или кредита под залог недвижимости (в случаях вторичного рынка).
• Участие в судебных спорах. При возникновении споров о праве на объект титул служит основным доказательством права собственности.

Критерии получения титула на недвижимость на Кипре

Процесс получения титула может быть различным в зависимости от типа недвижимости, ситуации с застройщиком и статуса недвижимости на момент приобретения. Вот основные критерии, которые должны быть выполнены для получения титула:

1. Покупка завершенной недвижимости
   • Если покупатель приобретает объект, для которого уже оформлен титул (вторичное жилье), он может сразу подать документы на переоформление титула на своё имя. В этом случае требуется стандартный пакет документов и подтверждение сделки в Департаменте земельного кадастра.
2. Покупка недвижимости на этапе строительства
   • В случае покупки объекта на этапе строительства титул на недвижимость может быть не сразу доступен покупателю. Застройщик обязан пройти ряд этапов оформления, включая получение разрешения на строительство и сертификата завершения строительства (сертификат финального соответствия). Только после выполнения этих этапов можно будет запросить выдачу титула.
   • Покупатель может заключить договор купли-продажи с застройщиком и зарегистрировать его в земельном департаменте, что обеспечит юридическую защиту. Однако выдача титула произойдет только после получения сертификата завершения и выхода отдельного Титула на объект преобретаемой недвижимости.
3. Регистрация договора купли-продажи
   • После заключения договора купли-продажи покупатель обязан зарегистрировать его в Департаменте земельного кадастра. Это является юридическим требованием, и регистрация договора обеспечивает защиту покупателя, не позволяя застройщику продать объект другому лицу или оформить его в залог.
   • После завершения регистрации договора купли-продажи покупатель получает защиту от продажи недвижимости третьим лицам и может запросить оформление титула.
4. Погашение всех налогов и сборов
   • Перед выдачей титула требуется полная оплата налогов и сборов, связанных с недвижимостью, включая:
     • Налог на добавленную стоимость (НДС), если объект был куплен у застройщика.
     • Налог на прирост капитала — уплачивается продавцом при продаже недвижимости.
     • Муниципальные налоги и сборы — для подтверждения того, что на объекте нет задолженности перед местными властями.
5. Проверка и регистрация ипотеки
   • Если объект недвижимости приобретается с использованием ипотечного кредита, необходимо зарегистрировать ипотеку в земельном кадастре. После завершения всех платежей по ипотеке можно запросить снятие обременения и переоформление титула на недвижимость на имя покупателя без ограничений.

Стоимость переоформления титула

Стоимость переоформления титула на имя нового владельца включает в себя налог на передачу права собственности (Transfer Fee), который рассчитывается в зависимости от стоимости объекта. Этот налог является основной статьей затрат при переоформлении титула.

1. Налог на передачу права собственности (Transfer Fee)
   • Ставка Transfer Fee варьируется в зависимости от суммы сделки и составляет:
     • 3% на первые €85,000 стоимости недвижимости.
     • 5% на сумму от €85,000 до €170,000.
     • 8% на сумму свыше €170,000.
   • Например, если недвижимость стоит €300,000, расчет налога будет следующим:
     • 3% от первых €85,000 = €2,550
     • 5% от следующих €85,000 = €4,250
     • 8% от оставшихся €130,000 = €10,400
     • Общая сумма Transfer Fee составит €17,200*

Сейчас действует скидка 50% для пошлины переоформления Титула. У нас на сайте есть Калькулятор для рассчета затрат по сделке купли недвижимости, включая пошлина за переоформление титула.

2. Скидки на Transfer Fee
   • Если на момент покупки объект облагался НДС, покупателю может быть предоставлено освобождение от уплаты Transfer Fee.
   • Это условие распространяется на покупателей, приобретавших новое жилье у застройщика и оплативших НДС, что делает покупку недвижимости более выгодной.
3. Дополнительные расходы
   • Помимо Transfer Fee, могут потребоваться другие затраты, например, услуги адвоката, представляющего интересы покупателя. Стоимость юридических услуг варьируется и может составлять от 1% от стоимости недвижимости, в зависимости от сложности сделки и услуг, предоставляемых адвокатом.

Этапы получения титула на недвижимость на Кипре

1. Заключение договора купли-продажи

Первым шагом на пути к получению титула является заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем. На этом этапе важно:

• Провести полную юридическую проверку недвижимости (due diligence). Обычно этим занимается адвокат покупателя. Проверка включает в себя:
  • Установление законного владельца недвижимости.
  • Проверку отсутствия юридических обременений или долгов, которые могли бы повлиять на права покупателя.
  • Установление прав на земельный участок, если речь идет о покупке дома или виллы.
• Заключить предварительный договор (договор резервации / reservation agreement). На практике стороны могут подписывать предварительный договор, чтобы закрепить условия сделки и предотвратить возможность продажи объекта третьим лицам, пока идет подготовка основного договора. Срок резервации на практике составляет 30 дней.
• Согласовать условия основной сделки. Основной договор купли-продажи содержит все юридические и финансовые условия, права и обязательства сторон, описание объекта, цену и порядок расчетов.

2. Регистрация договора купли-продажи в Департаменте земельного кадастра

После заключения договора купли-продажи его необходимо зарегистрировать в Департаменте земельного кадастра Кипра. Это обязательная процедура, которая защищает права покупателя и предотвращает возможность перепродажи объекта или его залога со стороны продавца.

• Процедура регистрации договора включает подачу договора вместе с пакетом документов в Департамент земельного кадастра.
• Документы для регистрации включают:
  • Подписанный договор купли-продажи.
  • Копию паспорта покупателя и его иммиграционный документ.
  • Подтверждение оплаты части стоимости объекта (чаще всего первого взноса).
  • Оплата гербового сбора.
• Результат регистрации: зарегистрированный договор подтверждает, что покупатель закрепил свои права на недвижимость и исключает возможность для продавца заключать сделки с третьими лицами. Этот договор хранится в кадастре до момента оформления титула и является основой для дальнейшего оформления права собственности.

3. Выполнение строительных требований и получение сертификатов (если объект новый)

Если недвижимость приобретается на этапе строительства или является новостройкой, требуется выполнение всех строительных требований со стороны застройщика. Это ключевой этап, так как без завершения всех обязательных работ и оформления нужных сертификатов титул на объект не может быть получен.

• Сертификат завершения строительства — один из важнейших документов, подтверждающий, что здание построено в соответствии со всеми строительными нормами и стандартами. Его получает застройщик после завершения всех строительных работ, а затем предоставляет этот сертификат в земельный кадастр.
• Важно: в Договоре Купли прописывается обязательство Застройщика получить Сертификат финального соответствия в течении конкретного срока и также остается маленький баланс на оплату, только после получения данного сертификата.
• Выдача разрешений и согласований: Застройщик должен получить финальные разрешения и согласования от муниципалитета и строительных органов, которые подтверждают, что объект соответствует стандартам и готов к эксплуатации.
• Инспекция объектов коммунального и инженерного обеспечения: если речь идет о многоквартирном доме, должны быть проверены и утверждены все инженерные сети, включая водоснабжение, канализацию, электричество. Эти проверки подтверждают, что инфраструктура соответствует стандартам и может быть использована жильцами.

4. Проверка и уплата налогов и сборов

Покупатель обязан оплатить все налоги и сборы, связанные с недвижимостью, до оформления титула. Законодательство Кипра предусматривает ряд обязательных платежей:

• Налог на передачу права собственности (Transfer Fee): Это основной налог, который оплачивается при оформлении титула. Ставка Transfer Fee зависит от стоимости объекта (как обсуждалось выше). Этот налог уплачивается однократно и является обязательным для завершения сделки.
• Налог на добавленную стоимость (НДС): В случае покупки у застройщика покупатель может обязаться оплатить НДС, который обычно составляет 19%. НДС может быть снижен до 5% для лиц, приобретающих недвижимость для постоянного проживания, при соблюдении определенных условий.
• Муниципальные налоги и сборы: Перед оформлением титула необходимо удостовериться, что по недвижимости нет задолженностей перед муниципальными органами, включая налоги на недвижимость, сборы за вывоз мусора и другие коммунальные платежи. Эти налоги, как правило, небольшие, но задолженности могут стать препятствием для оформления титула.

5. Подача заявки на получение титула в Департаменте земельного кадастра

После выполнения всех предыдущих этапов покупатель может подать заявку на получение титула на своё имя. Это ключевой этап, в ходе которого все документы и права покупателя проверяются Департаментом земельного кадастра.

• Процедура подачи заявки:
  • Подача заявления в земельный кадастр с приложением всех подтверждающих документов, включая договор купли-продажи, квитанции об уплате налогов и сертификат завершения строительства.
  • Проверка всех данных, представленных заявителем и продавцом, а также проверка исполнения всех условий сделки.
• Срок рассмотрения заявки может варьироваться в зависимости от загруженности земельного кадастра и особенностей объекта недвижимости (новостройка, перепродажа и т.д.). Обычно процесс занимает 1-2 месяца..

6. Выдача титула на недвижимость

После того как все документы проверены и подтверждены, Департамент земельного кадастра оформляет титул на имя покупателя. Это заключительный этап, который формально завершает процесс оформления права собственности.

• Окончательный титул выдается покупателю и является полным подтверждением его права собственности на объект.
• Стоимость оформления: окончательная стоимость оформления титула включает Transfer Fee и другие сопутствующие расходы, в зависимости от типа и стоимости недвижимости.

Важно!

Титул на недвижимость на Кипре дает владельцу полный контроль над объектом, позволяет свободно распоряжаться им (продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству и т. д.) и является ключевым документом, подтверждающим право собственности. Также после получения Титула можно вносить структурные изминения и реновировать Вашу собственность.

Примеры ситуаций в зависимости от типа объекта

• Пример 1: Покупка вторичного жилья. Покупатель заключает договор с продавцом, регистрирует его в кадастре и сразу подает заявку на титул, так как объект не требует получения сертификата завершения.
• Пример 2: Покупка квартиры на этапе строительства. Покупатель заключает договор с застройщиком, регистрирует его и ждет окончания строительства. После получения застройщиком сертификата завершения строительства покупатель может подать заявку на титул.
• Пример 3: Покупка квартиры / дом, которому около 4 лет и он не имеет Титула. Нужно провести детальную проверку причины и в случае, если звдержка связана с адекватными причинами, продвигаться по сделке.

Правовая помощь

Специалисты компании Almanova Law помогут вам в оформлении титула на недвижимость на Кипре, предоставив полное сопровождение на всех этапах процесса. Команда профессионалов возьмет на себя проведение юридической проверки объекта, регистрацию договора купли-продажи, выполнение всех требований и оплату обязательных сборов, а также подачу документов в Департамент земельного кадастра. Специалисты компании помогут соблюсти все законодательные требования и минимизировать риски, обеспечив максимально безопасное и комфортное оформление вашего права собственности на недвижимость в Кипре.